スペックで選ぶ海外送金 方法
このとき、通常、不良債権の処理の方法としては、B物件を2億円で売って、1億円の赤字、C物件を5,000万円で売って、5,000万円の赤字にすることから検討するべきである。
ところが、銀行は「ほかのものを売っても利益が出ない。
A物件を売れば利益が出るからA物件を売って返済に回してください」などと言う。
不良債権の処理なのだから不良資産であるB物件やC物件を売って、銀行も泣けばいいのに、銀行は、絶対自分は泣かない。
A物件を売って出た利益3000万円を、B物件、C物件の借り入れ返済に充てたところで焼け石に水である。
おまけに翌年の確定申告では、不動産譲渡所得で利益が出てしまう。
もはや譲渡税を払うお金はない。
かといって、銀行は貸してはくれない。
機転の利く地方銀行のなかには「自分も泣きますから、そのかわりにA物件とB物件を両方売ってしまってください。
A物件を売って利益が出てもB物件で損が出るから、とりあえず譲渡税はかかりません。
C物件は残りますから、あとは頑張って返済してください」と言ってくれる銀行員も、なかにはいる。
が、このような人情味のある人はごくわずかである。
まず、どんな事情であるにせよ、お金を借りる以上、銀行は責任をとってくれないということを肝に銘じておくべきである。
話はそれてしまったが、上記のA物件のようなものが市場に出ることがある。
不動産の大口投資をする場合は、このような物件が一番投資効率の良いものが買えたりする。
このような物件の価格の設定は、通常、売り主が行うことは少なく、銀行についている保証会社がリーダーシップを取って決めてしまうことが多い。
「保証会社」は延滞債権を銀行に代位弁済してしまい、債権を確定する。
この債権を基に任意売却の交渉をしたり、競売にかけたりするわけであるが、代位弁済されてしまえば、既に人手に渡ったようなものである。
よく、一般の人で勘違いする人がいるのであるが、権利として「所有権」が一番強いと思っている人が多いが、「抵当権」のほうが「所有権」より強いのである。
我々は、このような物件を保証会社と協議して売却したり、購入したりすることが多く、この場合、いわゆる「素人」の介在する余地はなく、かなりドライな交渉ができる。
買い手側からすれば、このような物件は客観的な価格で購入できるからメリットはある。
ただし、このような物件の情報は一般の方には流れてくることはあまりなく、また隠れた問題があることが多いので、我々のようなコンサルタントに依頼したほうが効率的に購入ができる。
さて、今後の需要の状況はどうか、どのような人が不動産を求めているかについてみていく。
(1)人の動きを読む市役所等で、人口などの情報を載せた小冊子を売っているので、ぜひ買い求められたい。
これまで人口は下がり続けたが、ここへきて、少し増加の傾向がある。
これは、政策的なものも作用しているが、バブルがはじけて景気は悪くなり女性の雇用が減ったことも起因している。
現状、全体の人口は増えている。
ただし、かといって、全体的に住宅の需要は増えるとは限らない。
例えば、親が独立した子供の面倒をみなければ、世帯数は増える。
しかし、子供に力がなくて親の家をあてにし、2世帯住宅に住むということになると、新しい土地はいらない。
また、最近、この住みにくい日本から離れて海外へ移住する人が急激に増えつつある。
高齢者に支給される年金では、日本で生活するには少なすぎることから、かつて海外で暮らしたことのある人たちが、どんどん日本から離れていってしまっているのである。
何を隠そう、私も将来は海外に移住することを希望している一人である。
おかげ様で、比較的若いうちから不動産に投資してきたので、家賃収入はある。
また、出している本も、そこそこ売れている。
これらを合わせれば日本でも十分食べてはいけるが、それではあまりに老後に対して夢がない。
相当あちらこちらを歩いて一番気に入ったのは、結局「ハワイ」であるが、物価が日本より高いから、あまり老後の生活には向きそうにない。
総合的に考えるとスペインのコスタデル・ソルあたりは物価も日本の半分程度で治安もよいから、この辺に住んでヨーロッパを夫婦で旅するのもよいかもしれない、とか、オーストラリアのゴールドコーストなども治安や物価の面から考えるとリゾートとしての価値は高い、などと真剣に考えている。
たまには日本に帰ってきて、適当に孫の面倒でもみていれば、家族の関係にひびが入ることもないだろうし、むしろ、横浜で生まれ育ってきて「田舎」はないから、海外で生活すれば、子供や孫も遊びに来れる「田舎」のようなものができてよいのではないか、などと考えてしまう。
いまは管理会社が発達しているから、べつに大家さんが日本にいる必要もないのである。
最近、2世帯住宅を建てて生活してはみたものの、うまくいってない家庭が多い。
日本人の文化の面で、過去の「家制度」の記憶のある夫方の両親と、お嫁さんが同じ家屋に住むことには、若干のトラブルも生じるものである。
むしろ後者のほうが、うまくいくような気がする。
そんなわけで、いずれにしても、人口が、いや、出生が増えたからといって、不動産に対しての全体的な需要はさほど伸びないとみたほうがよさそうである。
話はそれたが、総体的な不動産の需要は増えない場合、どのような現象が起きるかというと、やはり交通の便の良い首都圏、あるいは地方でも中心地に需要は集中することが予測される。
現状でも、バブル崩壊後は、首都圏に集中して人が移動している。
地方は政策的で効果的な手を打っていかなければ、今後も過疎化が深刻な問題になるだろう。
したがって、不動産投資という面で考えた場合、やはり人が集中する場所に投資するべきである。
冒頭にも書いた通り、不動産投資は運用益である。
いくら安い不動産であっても、入居者やテナントが入らなければ不動産投資にはならない。
そういう面からも、不動産投資には人口の移動は欠かせない要素なのである。
(2)景気と住宅需要との関係また、人口が増えて不動産の需要が増えたとしても、地方に住むか、という問題がある。
例えば、地方から都心部に進学か就職かの関係で出てきた若者が、将来、生まれ故郷に帰るかというと、残念ながら帰る人は少ない。
実際、それを若者のせいにしがちであるが、本質的にはその地域にも責任はある。
私自身、生まれも育ちも横浜であるが、両親の実家が栃木県の那須にあるため若い頃にはよく出かけていった。
また学生時代は夜学に通い、昼間は輸出関係の商売をやっていたから、その稼ぎと両親からの借り入れで、20歳のときに那須に別荘地を買った。
しかし残念ながら、その別荘地にはいまだに建物を建てることもなく、更地のまま放置してある。
そして祖父母も今はいなくなってしまったから、あまり行く機会もなくなってしまった。
将来、横浜では不動産なんて持てやしないのではないかと、両親もこの時にはこの土地の購入には賛成してくれたが、さて、ここに別荘を建てて利用しようかというと、あまり積極的な意見は出てこない。
私自身、別に経済力がないわけではないので、建てようと思えば建てられるとは思うが、やはり、あまり必要性を感じない。
結局のところ、都会に住み慣れてしまうと、どうも生活の拠点を地方に移す気にはなれないのである。
これは全国的な地方行政にいえることであるとは思うが、まずインフラの整備が進んでいないことや、文化意識の低さが挙げられる。
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