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建築費アップがマンション価格に与える影響は大きく、ある業者では人件費や建築費の値上がりで「もし地価が三割ダウンしたとしてもマンションの価格は現状維持、万が一地価が五割下がったとしてもマンションはわずか一割値下がりするだけ」という見方をしているくらいである。
もちろん地価は今後も下がるととはないから、大都市圏の新築マンションの価格は年に一O%以上は上昇していくに違いない。
国土法の監視区域内で分譲価格がチェックされるとはいっても、地価や建築費が上昇している以上、地方自治体に異常な急騰を防ぐことはできても自然な範囲での値上がりを止めることはできないだろう。
とても値下げ指導をできる状況ではないのである。
また三大都市圏の新たな不動産需要をつくる要因として注目しておきたいのは、各地で進行している大規模な都市開発プロヲェクトだ。
新しい都市開発がすすめば、周辺地域に人が集まり、住宅やオフィスの需要が高まる。
それに街自体のイメージもリフレッシュされるから、価格上昇にもつながるだろう。
その点でいまもっとも注目を集めているのは、首都圏では何といっても千葉である。
先の土気の例は高級住宅地だが、「幕張メッセ」を中心とした幕張新都心は間違いなく新しい大都市として発展するともいわれているのだ。
幕握新都心は四四Oヘクタールという、もはや首都闇では獲得不可能なくらいの広大な敷地面積を誇っている。
ζ の地域が、いずれは就業人口およそ一O万人、居住者二万七OOO人という都市に成長していく予定なのだ。
したがって沿線で見るとJR京葉線と地下鉄東西線に人気が集まることになる。
すでに京葉線の開通によって浦安周辺ではマンションが高騰して、最近の値崩れでも大きな下げ幅を示している。
ただしこれは価格があまりにも上がりすぎたための値下がりであるから、今後は幕張新都心の成長にともなって着実に値を上げていくだろう。
とくに京葉線沿線は幕張メッセ以外にも魅力的な要素を数多く抱えている。
将来の国際金融のメッカになるといわれている東京湾臨海部副都心ゃ、大川端リパlシティは東京駅のすぐ先だ。
さらに葛西には臨海水族館と東京ディズニーランド、舞浜には若者の人気を集めているシティホテル群がある。
すでにこれらの要素を背景にして、京葉線新浦安駅の周辺では、住宅・都市整備公団や県の住宅供給公社などの手で数千戸の住宅が供給される予定になっている。
まさに目の離せない沿線なのだ。
千葉にはそれ以外にも投資による大きなメリットを期待できる地域がある。
一つは房総方面のリゾート開発。
内房線の木更津t館山間と外房線の上総一ノ宮t大原聞で新たに供給されるマンションである。
このあたりで分譲されるマンションは「アーバンリゾート型マンション」などと呼ばれ、これまでにない居住スタイルとして今後の需要が見込まれているのだ。
木更津への東京湾横断道路が完成すると交通も便利になるからだ。
この地域からは都内への通勤も不可能ではないし、リゾートマンションとしては熱海よりも割安になっている。
たんなるリゾートマンションではなく、将来的に定住することも考えられるアーバンリゾート型マンションに必要な条件を満たしているのである。
もう一つ見逃せない地域は、外房線の大網白里町。
数年後、ここの内陸部には二戸建てとマンションをあわせておよそ一万戸の住宅が供給される見込みになっている。
つまり人口がおそらく三万人以上増加することになるわけで、これまでになかった生活関連のニlズが生まれるのは間違いない。
新たな事業が展開されればさらに人も集まるようになるだろうから、不動産投資も先手を打っておくと面白いかもしれない。
かつては皮肉まじりに茨城県といっしょにして「チパラギ」などと呼ばれ、格落ちの感のあった千葉県だが、これから一二世紀に向けて急速にイメlヲアップしていくだろう。
とくに幕張などは「第二の横浜になる」という人もいるくらいだ。
経済や文化の面でも千葉が主導権を握るようになるかもしれない。
そうなってイメl汐が変われば、不動産価格も上昇する。
まさに「千葉の時代」の到来、といったところなのだ。
会問便利で割安の埼玉はマイホームの狙い目このように千葉に人々の目が集まっているなかで意外な割安感が生まれているのが埼玉である。
東京も神奈川も高くなりすぎて手が出なくなったときには「次は千葉か、埼玉しかない」といわれていたのだが、埼玉はイメ!?づくりの点で千葉に一歩リードされた感があり、地価の上昇率も比較的鈍くなっているのだ。
しかし都内までの通勤ということになると千葉より埼玉のほうが便利だといえる。
上野や新宿まで直接行くことができるし、遠隔地でも快速などの本数は多い。
したがって現在の割安感は、逆に将来の値上がりにつながると考えることができるのである。
もちろん千葉より割安とはいえ、都心近くで安いマンションが見つかるわけではない。
手頃な価格でマンションや二戸建ての供給がすすんでいるのは高崎線沿線の大宮から先になっている。
この地域ではまだ初めてマイホームを購入する一次取得者でも手が届く価格帯での物件供給が多いので、安いマンションを探す場合には狙い目である。
ただし「チパラキ」から脱却した千葉県にくらべると、埼玉はまだ「ダサイタマ」という地名イメージで損をしている印象がある。
大宮から向ζ うとなるとますます知名度も落ちるので、ちょっと高額だとなかなか買い手が集まらないのが現状のようだ。
だからこそ価格も割安になっているわけだが、いま安いからといっても将来売却するときに売りづらいのではキャピタルゲインも期待できなくなってしまう。
しかし、埼玉にも大宮のソニツクシティを代表とする「埼玉新都心」というプランがある。
これによってイメージアップに成功すれば、今後の値上がりにもつながるだろう。
すでに現在でも、上野まで三OI四五分で行ける上尾、桶川、鴻巣などの地域で不動産価格が上昇する傾向が出てきている。
これまで二戸建ての建て売りが四OOO万円台だったのを超えて、すでに五OOO万円台になろうとしているのだ。
実際の利便性にはすぐれているわけだから、これから有望といえる地域である。
その先の深谷、本庄になると三OOO万円台のマンションが目につくようになる。
新幹線通勤ブ!ムで熊谷が注目されるようになったために、それまでご戸建て中心だった深谷や本圧にもマンションが建てられるようになったのである。
本庄ではファミリータイプのマンションでも三OOO万円以下で手に入れることができる。
とれからもニOOO万円台後半を中心とした大型の物件が売り出される予定なので、マイホームのための一次取得者が集まる可能性がある。
およそ一年前にニOOO万円台後半のマンションが分譲されていた深谷では、いま価格の中心は三OOO万円台半ばになっている。
それだけ需要があるということで、今後も上昇基調は続く見込みとなっている。
一方、中古マンションの売り物件が多くなっているのは京浜東北線の川口、西川口周辺地域。
やはり通勤などの利便性が高いわりには割安な価格になっている。
同じように、東武東上線の川越t若葉間や東武伊勢崎線の草加t春日部聞なども、比較的中古マンションが割安な地域として注目されるところである。
常磐新線もチェックしておきたいこれから首都闘の不動産需要を開拓しそうなプロジェクトとして、千葉の幕張メッセと並んで大規模なのが横浜の「みなとみらい引(MMn)構想」である。
幕張が第二の横浜になるなら、本家の横浜もさらに新しい時代に向けて発展しようとしているわけである。
ただし幕張と違って、横浜はすでに最初の段階の発展を終えた場所である。
しかもMM幻はその横浜でも一等地といわれている地域を中心にした構想なので、いくら新しい需要が生まれでも、すでに地価が高騰しているため一般庶民でも手が届くような物件は望めない。
そう簡単に今後の不動産投資のターゲットにできる場所ではないのだ。
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